沂南县农村宅基地房地一体

确权登记发证问答

1、什么是农村宅基地？

答：宅基地是指农民依法取得的用于建造住宅及其生活附属设施的集体建设用地。具体指农村建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。根据我国农村村民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地；绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地；其他生活服务设施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农村村民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农村村民的一项重要的财产权利。

2、为什么要开展农村宅基地确权登记发证工作？

答：宅基地使用权确权登记涉及农村千家万户，关系到广大农民的切身利益。国家、省、市加快推进农村宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是农村集体土地使用制度改革和不动产统一登记的重要基础和保障。开展农村宅基地使用权登记发证，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，维护社会的和谐与稳定。

3、什么是宅基地使用证？

答：宅基地使用证，是指农村村民在集体土地上因建房需要，向集体组织申请建房用地，经集体同意，经乡（镇）人民政府审核批准后，向县（市）土地主管部门申请办理集体土地使用权登记并由县(市)人民政府颁发的《集体土地使用权证》。宅基地使用权证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证。宅基地使用权证可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。

4、如何规范开展宅基地和房屋所有权权籍调查？

答：以全面准确落实农村宅基地及房屋资格权、使用权、所有权为基础，规范开展农村房地一体调查工作；对尚未取得农村宅基地和集体建设用地及地上房屋权籍调查、测绘成果的，应由外业调查队伍一次性完成土地、房屋的权属调查、测绘等工作，形成满足房地一体登记的权籍调查成果；已经完成农村宅基地和集体建设用地使用权登记或已经完成农村宅基地和集体建设用地地籍调查的，应逐宗核实完善权籍调查内容，补充开展房屋调查，形成满足房地一体登记的权籍调查成果；已经分别完成农村宅基地和集体建设用地使用权登记、房屋所有权登记的，应开展不动产登记数据整合，完成房屋落宗，需要补充相关内容的，开展补充调查。

5、沂南县农村宅基地房地一体确权登记发证应遵循的原则？

答：应严格按照《不动产登记暂行条例》及其实施细则要求，做到“权属合法、界址清楚、面积准确”，依法确权，规范登记，严禁通过不动产登记将农村违法用地合法化；要切实做到便民利民，严禁借发证为由向群众搭车收取测绘费、登记费、工本费等任何费用；取消无法律法规依据的环节和申请材料，能通过共享、沟通方式取得的材料，不得要求群众向相关部门索取提供，普遍适用的批准材料、证明材料等，不得要求群众分别重复提交。

6、要妥善处理土地、房屋历史遗留问题。

答：要在严格执行宅基地“一户一宅”、面积标准等政策基础上，因地制宜、积极稳妥化解历史遗留问题。针对宅基地“一户多宅”、超占面积、缺少土地权属来源材料等问题，按照《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）办理，切实维护群众的土地权益；针对缺少农村房屋符合乡村建设规划以及房屋质量安全证明材料等问题，按照《山东省乡村建设规划许可管理办法》（鲁建村字〔2017〕45号）规定，结合建设规划实施的具体情况分阶段、分类处理。

对于农村不动产登记涉及继承、分家析产、婚姻变化等问题，可采取政府购买服务、行政调解等方式，综合运用司法公证、律师鉴证等方式解决，不得增加群众负担。

对合法取得但没有规划条件的宅基地上的农房，属于《城乡规划法》实施前建设的，办理登记时可不提供房屋符合规划或建设的相关材料；属于《城乡规划法》实施后建设的，经村委会公告15天无异议的，可不提供房屋符合规划或建设的相关材料，经乡(镇)人民政府审核批准，予以确权登记。

7、要依法维护农民群众合法权益。

答：对农村不动产登记涉及继承、分家析产、婚姻变化等问题，可采取政府购买服务、行政调解等方式，综合运用司法公证、律师鉴证等方式解决，不得增加群众负担或漠视问题久拖不决；已经发放的土地、房屋权利证书继续有效，不变不换；宅基地和集体建设用地确权登记工作中已经登簿缮证的土地权利证书应全部发放到权利人手中，集中开展农村房地一体确权登记发证后，要做到成熟一批颁证一批，不得以任何理由、任何方式留存农民群众的不动产权利证书；农村房地一体不动产登记应当依法维护农村妇女和进城落户农民的合法权益，农村妇女作为家庭成员，其宅基地权益应记载到不动产登记簿及权属证书上，农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权;农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

8、宅基地及房屋一户一宅认定标准。

答：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、市规定的标准。要严格执行“一户一宅”的法律规定，对于一户多宅的，只对一处农村宅基地进行确权，其余的宅基地只进行调查统计，不予确权登记。

根据国土资发〔2016〕191号文件，宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经本农村集体经济组织或村委会同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

已拥有一处宅基地的本集体经济组织成员、非本集体经济组织成员的农民或城镇（街道）居民，因继承房屋占用农村宅基地的，经集体经济组织或村委会确认，持相关证明材料，按规定申请确权登记。因司法判决方式取得农村住宅的，可凭有关生效的法律文书申请办理不动产登记。

9、沂南县农村宅基地面积如何认定？

答：严格执行国家、省、市有关宅基地面积的法律法规文件规定，对超出该标准的，区分不同情形分别处理：

1.《村镇（街道）建房用地管理条例》（1982年2月13日起实施）实施前，农村村民建房占用的宅基地至今未扩大用地面积，按实际使用面积确定宅基地使用权，予以确权登记。

2.《村镇（街道）建房用地管理条例》实施起至1987年《土地管理法》实施前，农村村民建房占用宅基地超过264平方米的，超出部分按当时国家和地方有关规定处理后，按照实际使用面积进行确权登记。

3.1987年《土地管理法》实施后，临政发[2005]43号印发前，农村村民建房占用的宅基地超过264平方米的，按照法定或实际批准面积进行确权登记，超出部分仅在不动产登记簿和不动产权证书记事栏内分别注明超过规定的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

4.临政发[2005]43号印发后，严格按照规定执行，超过规定面积的，按照法定或实际批准面积进行确权登记，超出部分仅在不动产登记簿和不动产权证书记事栏内分别注明超过规定的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行确权登记。

5.历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

6.农村村民建房占用宅基地的时间，由村民申报—村委会核实—公示的方式确认。

7、新建宅基地面积限额（人均占有耕地666平方米以下的村庄住宅用地，应低于以下规定限额）：

（1）城市郊区及乡（镇）所在地，每户面积不得超过166平方米。

（2）平原地区，每户面积不得超过200平方米，村庄建在盐碱地、荒滩地上的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米。

（3）山地丘陵地区，建在平原地上的每户132平方米；建在山坡薄地上的，可适当放宽，但最多不得超过264平方米。

10、农村房屋所有权如何确认？

答：农村房屋权属来源，主要指关于农村房屋符合乡村建设规划相关证明材料以及房屋质量安全证明材料。农村集体经济组织成员能够提供房屋规划建设手续的，按其提供的有关材料确定房屋所有权。不能提供房屋规划建设手续的，按照《山东省乡村建设规划许可管理办法》（鲁建村字〔2017〕45号，2018年1月1日实施，以下简称《办法》），并结合当地乡村建设规划实施的具体情况分阶段、分类处理：

1.《办法》实施前的房屋，经所在农村集体经济组织初审，由乡村规划建设监督管理机构出具审查意见，在确定宅基地使用权的基础上，对宅基地上的房屋按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

2.《办法》实施后的房屋，应提供县级城乡规划主管部门或其委托的乡镇（街道）人民政府出具的规划许可手续，在确定宅基地使用权的基础上，确定宅基地使用范围内的房屋所有权。

3.2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》（山东省人民政府第301号）实施后，农民个人自建2层以下住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平方米的建设工程（即限额以下工程），还应提供乡村规划建设监督管理机构参与监督工程竣工验收的证明材料；限额以上工程应提供县级以上住房城乡建设部门出具的工程竣工验收备案证明,方可确定房屋所有权。2016年10月1日前建成的，需提交质量合格证明。

4.对违法超占部分应在不动产登记簿、证书记事栏内注明超占面积。房屋与宗地图按实际使用范围绘制，能区分违法超占位置的应当用虚线标注；如确实无法区分违法超占位置的，应当注明批准面积和超占面积。

5.农村集体经济组织为主体开发建设的社区式住宅（包括安置房、保障房等）在取得立项文件、用地批文、规划选址、规划联合验收合格后，可以由农村集体经济组织为申请主体，办理不动产首次登记。在符合一户一宅的条件下，以户为单位持相关申请材料，办理不动产转移登记。

6.1987年1月1日《土地管理法》实施前建造的集体公益性用房，至今未扩建、翻建的，符合土地利用总体规划相关要求和村镇（街道）规划（不属地质灾害隐患点的），经本农村集体经济组织确认同意并公示无异议，由当地乡镇（街道）审核后，可由农村集体经济组织申请不动产登记。

7. 1987年1月1日后建造的，符合土地利用总体规划和村镇（街道）规划且房屋结构质量不存在安全隐患的集体公益性用房，有关手续不完善的，由本农村集体经济组织申请，当地乡镇（街道）审核，公示无异议，报县（区）人民政府批准后，可申请不动产登记。

8.鉴定机构鉴定为C、D级危房的，不予登记房屋所有权。

11、关于非农民集体成员合法取得的宅基地使用权认定问题。

答：依法确定非本农民集体成员合法取得的宅基地使用权。非本农民集体成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法确定新建房屋占用的宅基地使用权。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

12、入户调查应如何开展？

答：应开展宅基地和集体建设用地调查。以集体土地所有权成果为基础，调查农村范围内的宅基地、集体建设用地的权属状况，获取每宗宅基地和集体建设用地权属、位置、用途等信息，测量宅基地和集体建设用地的地籍要素，填写地籍调查表，测绘地籍图，制作宗地图。

开展房屋产权状况调查。依据房屋产权人提供的准建证、村镇规划选址意见书、乡村建设规划许可证，或房屋买卖、互换、赠与、受遗赠、继承、查封、抵押等其他房屋产权证明，记录产权人，并将产权证明留复印件或拍照留存。产权共有或有争议的，记录共有或争议情况。其中，对于在现行规划建设管理制度实施前建设的房屋，应提供村镇规划选址意见书等资料，对于实施之后建设的，应提供乡村建设规划许可证等资料。

开展农村房屋调查。在开展宅基地和集体建设用地调查的同时，调查地上房屋产权状况，测量房屋的房角点和房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在地籍调查表等地籍资料中，实现农村房、地调查的同步开展和调查成果的统一管理。

13、入户调查应收集的资料包括哪些？

答：权属资料：

（1）权属证书：原已登记发证的土地或房屋权属证书；

（2）相关批准手续：各级人民政府或其有关部门颁发或确认的批准用地或批准建设的文件；

（3）解决权属争议或纠纷的相关材料：各级政府、土地管理部门、司法机关等调处土地权属争议的决定、判决、裁定、纪要、文件及附图；

（4）房地权属变化相关材料：房地买卖合同、契约、转让或出资（入股）协议、公证书、判决书、裁定书等证明房地权属发生变化的文件；村委会同意转让的书面证明；

（5）其他权属来源证明材料。

相关身份证明资料：身份证明（身份证、户口本和结婚证）、代为申请的授权委托书；

相关表格资料：地籍调查表、房屋调查表、申请审批书

14、如何规范编制不动产单元代码？

答：宅基地、集体建设用地和房屋等定着物应一并划定不动产单元，编制不动产单元代码。对于已完成宗地统一代码编制的，应以宗地为基础，补充房屋等定着物信息，形成不动产单元代码。对于未开展宗地统一代码编制或宗地统一代码不完备的，可在地籍区（子区）划分成果基础上，充分利用已有的影像图、地形图等数据资料，通过坐落、界址点坐标等信息预判宗地或房屋位置，补充开展权籍调查等方式，编制形成唯一的不动产单元代码。

15、沂南县农村宅基地房地一体确权登记发证程序。

答：（一）调查。按照难易程度，逐村逐片推进。要以行政村为单位集中统一调查，与调查库中的信息进行对比，对界址发生变化的宗地进行修补测，同时补充调查房屋面积、建造时间、权属来源、结构等基本信息;对界址未发生变化的宗地无需重新测量，仅补充房屋面积、建造时间、权属来源、结构等基本信息，建立工作台账，形成基础资料。

（二）审核。对所有申请人的基础资料进行审核，重点审核申请人是否本村集体经济组织成员、宅基地是否符合2010年土地利用总体规划、是否“一户一宅”、是否超占面积、是否存在产权纠纷、是否有土地及房屋的权属来源材料等情况，整理出符合登记条件的不动产单元。

1.1982年2月13日《村镇（街道）建房用地管理条例》实施前建设的房屋，在确定宅基地使用权的基础上、在房屋未改建、扩建的情况下，对宅基地上的房屋按现有实际建筑面积确定房屋所有权。

2.1982年2月13日《村镇（街道）建房用地管理条例》实施后至1993年11月1日《村庄和集镇（街道）规划建设管理条例》实施前建设的房屋，在确定宅基地使用权的基础上，确定宅基地使用范围内的房屋所有权。

3.1993年11月1日《村庄和集镇（街道）规划建设管理条例》实施后至2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》施行前建设的房屋，在确定宅基地使用权的基础上，对在已确定宅基地使用范围内的房屋，由镇/街道出具房屋符合村庄规划的证明，确定房屋所有权。其中农民个人自建2层以下（含2层）住宅工程和投资额不足30万元且建筑面积不足300平米的农村房屋，可由镇/街道出具房屋建设工程质量合格的证明，以此确定房屋所有权。

4.2016年10月1日《山东省乡村建设工程质量安全管理办法》施行后建设的房屋，应按照相关规定，取得由规划主管部门或其委托的镇/街道核发的乡村建设规划许可证后，方可确定房屋所有权。

（三）权属公示及首次登记公告。为简化手续，保障农民合法权益。在此次宅基地和集体建设用地使用权房地一体确权登记工作中，对于1982年2月13日《村镇（街道）建房用地管理条例》实施前形成占地但无审批手续的宅基地使用权和房屋所有权的确认、房屋竣工年代、登记面积的认定等以村、镇/街道二级确认的方法进行。该表格签字盖章后要在村集体进行公示，公示15个工作日无异议后作为宅基地及房屋的权属来源证明。

（四）登簿发证。对审核符合登记条件的土地、房屋，根据审定结果，记载权利于不动产登记簿并核发不动产权属证书。

16、不予确权登记的几种情形。

答：1、权属有争议的宅基地；

2、城镇（街道）居民在农村非法购买的宅基地；

3、跨村集体经济组织购买的宅基地；

4、因司法查封等原因限制、冻结权利的宅基地；

5、已异地安置或批准新建，应拆旧房至今没有拆除的宅基地；

6、农民建房未经批准或超过批准的面积，未处罚、补办审批手续的宅基地；

7、在农民建房审批中隐瞒的旧宅基地；

8、自行灭失未恢复使用的宅基地；

9、存在违法违规行为尚未处理或正在处理的宅基地；

10、申请登记房屋为石棉瓦/彩钢瓦等临时简易结构的宅基地；

11、空闲地或房屋建设未竣工的；

12、其他依法不符合土地登记条件的宅基地；

17、首次登记应收取的材料清单。

答：1.《农村宅基地及房屋登记申请审批表》;

2.申请人身份证明（身份证、户口本和结婚证）、代为申请的授权委托书；

3.有批准权的人民政府批准用地文件等权属来源资料或其他权属资料；

4.房屋符合规划建设的有关材料（乡镇（街道）规划部门出具）；

5.不动产权籍调查表、宗地图、房产分户图以及宗地界址点坐标等不动产界址、面积等材料；

6.法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例》规定的其他材料。

18、关于集体建设用地使用权的确认问题。

答：1987年《土地管理法》实施前，使用集体土地兴办乡镇（街道）、乡村公益事业和公共设施，经所在乡镇（街道）人民政府审核后，可依法确定使用单位的集体建设用地使用权。乡镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在农村集体经济组织同意，报乡镇（街道）人民政府审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。1987年《土地管理法》实施后，乡镇（街道）、乡村公益事业和公共设施用地、乡镇（街道）企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据县级以上人民政府批准文件，确定使用单位的集体建设用地使用权。

19、涉及依法“合村并组”的土地如何登记？

答：涉及依法“合村并组”的，“合村并组”后土地所有权主体保持不变的，所有权仍然确权给原农民集体；“合村并组”后土地所有权主体发生变化、并得到绝大多数村民认可的，履行集体土地所有权变更的法定程序后，按照变化后的主体确定集体土地所有权，并在土地登记簿和土地证书上备注各原农民集体的土地面积。

20、涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的如何登记？

答：涉及依法开展城乡建设用地增减挂钩试点和农村土地整治的，原则上应维持原有土地权属不变；依法调整土地的，按照调整协议确定集体土地权利归属，并依法及时办理土地变更登记手续。

21、“撤村建居”的宅基地如何登记？

答：对于“撤村建居”后，未征收的原集体土地，只调查统计，不登记发证。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称。

22、是不是所有的宅基地都要发证？

答：按照“一户一宅”的原则，对符合发证条件的办理登记发证，不符合条件的不准办理；无论是村委会分配、继承、赠与、分户等方式取得的宅基地，只要是空闲地或房屋建设未竣工的，都不准发证。

23、“小产权房”可以发证吗？

答：小产权房是指未经批准，占用农民集体土地建设的房屋及附属配套设施，未向政府缴纳土地出让金等相关费用，土地性质为集体，属于违规违法用地。《土地登记办法》明确规定，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化。小产权房发证既无法律基础，也无政策支持，更与我国的土地制度相违背，所以小产权房不能发证。

24、农村村民申请宅基地需要哪些条件？

答：农村村民有下列情形之一的，可以申请宅基地：

1、年满20周岁的本村村民，因结婚等原因确需建设新房分户缺少宅基地的(包括男方到女方落户的)；

2、因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设或因国家建设征用土地等原因需要搬迁的；

3、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的；

4、城镇居民经县级以上人民政府批准回原籍落户，农村确无住宅的；

5、县级以上人民政府规定的其他条件。

25、村民申请使用集体土地建住宅应当遵循什么程序？

答：村民申请使用集体土地建住宅通常要依照下列程序办理申请用地手续：

1、申请宅基地的村民先向所在地村农业集体经济组织或村民委员会提出建房申请。

2、村民大会或村民委员会对申请进行讨论，在表决通过后，上报乡（镇）人民政府审核或者按规定办理批准手续。

3、政府办理批准手续：占用原有宅基地、村内空闲地等非耕地的一般报乡（镇）人民政府审核批准：占用耕地（非永久基本农田）的，由乡（镇）人民政府审核，经县人民政府土地管理部门审查同意，报县人民政府批准。

4、由乡（镇）土地管理所按村镇规划定点划线，准许施工。

5、房屋竣工后，经有关部门检查验收符合用地要求的，发给集体土地使用证。

26、哪些情况申请宅基地不能批准？

答：农村村民有下列情况申请宅基地的不予批准：

1、年龄未满20周岁的；

2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的；

3、本村村民将原宅基地及其地上建筑物出卖、出租、赠与或改为经营场所的；

4、其他不符合法律法规和有关规定的。

27、哪些情形下可收回宅基地使用权？

答：有下列情形之一的，报经市或县人民政府批准，可以注销其土地使用证或用地批准文件，由村民委员会或农村集体经济组织收回宅基地使用权：

1、为实施村庄集镇规划进行旧村改造或国家建设征用等原因需要调整或迁建住宅，新房建成后，逾期无正当理由不拆除旧房，退出原宅基地的；

2、进行乡(镇)、村公共设施和公益事业建设需要占用的宅基地；

3、因继承房屋等原因造成农村村民一户一处之外的宅基地；

4、因迁移、病故等原因销户而停止使用的宅基地；

5、未按照批准用途使用的；

6、非法转让宅基地的。

28、有土地使用合法权属来源，但房屋未登记发证，现土地权利人死亡，如何进行确权？

答：通过司法公证、律师鉴证方式解决。因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。

29、有土地使用合法权属来源，房屋已登记发证，但土地权利人与房屋登记权利人不一致；现土地及房屋权利人一方死亡或两方都死亡的如何进行确权？

答：司法公证、律师鉴证方式解决。宅基地和房屋权利人不一致属于典型的历史遗留问题。对于因年代久远，当事人无法提供有效证明材料的，应当通过查阅档案材料、实地调查等方式予以解决。发现登记情况确与事实不符的，不动产登记机构应当本着“尊重历史、实事求是”的原则，积极、稳妥地解决历史遗留问题，予以更正。

30、有合法土地权属来源材料，但因村庄规划及其他原因，经村委同意，异地建房的（符合土地利用规划），能否登记发证，是否需要审批手续？

答：可以发证，需异地建房相关审批手续。非本农民集体的农民，因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等集中迁建，在符合当地规划的前提下，经本农民集体大多数成员同意并经有权机关批准异地建房的，可按规定确权登记发证。

31、有合法土地权属来源材料，但批准使用土地者户口现已迁移出本村，能否为其办理“房地一体”不动产登记？

答：1、根据迁出人情况办理，如果是迁出人为进城落户农民，可以办理。非农业户口居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的，经该农民集体出具证明并公告无异议的，可依法办理土地登记，在不动产权证书附记栏应注记“该权利人为非本农民集体成员”。

非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

2、根据迁出人情况办理，如果是迁出人为农村妇女婚嫁迁出，已取得迁入地新家庭宅基地使用权，不可以继续办理。农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权的，应依法予以确权登记，同时注销其原宅基地使用权。

32、土地已确权登记，权利人为两人或三人共用，如其中一人去世，如何办理“房地一体”不动产登记。

答：确认已去世的权利人继承人情况，继承人应享有原权利人的相关权利。继承人与另外的权利人为共用关系。继承人可能为本农民集体成员也有可能为城镇居民。已拥有一处宅基地的本农民集体成员、非本农民集体成员的农村或城镇居民，因继承房屋占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在登记簿应注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

33、土地已确权登记，权利人为两人或三人共用，如其中一人或两人放弃，能否为剩余权利人确权登记，如能，土地使用权面积是否需要核减。如甲、乙、丙三人共用一宗300平方米宅基地，甲、乙明确放弃，丙能否单独使用该宗土地。

答：可以登记，需核查登记时宅基地是否超面积，若符合批准面积，不需核减。共用权利人中部分人放弃，应提供证明材料，视为将相应权利转让给其他权利人。分阶段依法处理宅基地超面积问题，历史上接受转让、赠与房屋占用的宅基地超过当地规定面积标准的，按照转让、赠与行为发生时对宅基地超面积标准的政策规定，予以确权登记。

34、有合法土地权属来源材料，但批准文件权利人姓名与提供的身份证姓名不符（同音字或别字），如何处理？

答：需核实批准文件权利人与提供材料的当事人是否为同一人，若不为同一人则不能登记，若为同一人则需分情况处理：

1.由于更名导致的姓名不符，若其曾用名与批准文件权利人姓名相同，则需提供更名证明材料（如户口本）。

2.批准文件将权利人姓名登记错误，需由发放批准文件的单位进行更正。

35、同一宗宅基地，土地、房屋都已登记发证，但土地、房屋登记的权利人不一致，现“房地一体”如何登记，是以地为主登记，还是以房屋为主登记？

答：区分情况办理：经查阅登记档案，因房屋、土地分散登记，房屋转移后土地未及时转移的，按照“地随房走”的原则，将宅基地使用权、房屋所有权予以房地一体登记；对房地首次登记权利主体不一致的，由权利人双方申请转移登记，或依申请注销一方权利后办理房地一体登记。对于因年代久远，当事人无法提供有效证明材料的，以梳理档案、实地调查、村委出具证明、现场公示等方式予以解决。发现原登记情况确与事实不符、属登记机构错误的，不动产登记机构依职权予以更正。

36、城市居民、华侨原已取得的宅基地能否登记发证？

答：1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的，可按实际使用面积予以确权登记。

1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民（含华侨）合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明。

37、城市居民可以继承农村宅基地么？

答：农村宅基地使用权属于集体经济组织给成员分配的福利性质财产，带有身份性质，按照《继承法》的规定，身份性质的权利不能继承，因此城市户口子女不能继承农村宅基地。

但宅基地上的房屋属于个人的合法财产可以继承。因此城市居民只能继承农村宅基地上的房屋，按照“地随房走”的原则进而取得房屋占用范围的宅基地使用权。继承后可以居住、使用、出租，但除了必要的维修和保护，不得翻、改、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回，继承人是城市居民或拥有另外宅基地的，比照上述不符合宅基地申请条件的情形处理。

38、农民进城是否丧失宅基地使用权？

答：进城落户前已经取得宅基地批准文件的，可以予以登记发证。农民进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

39、宅基地使用权是否有时间限制？

答：没有。集体土地上的宅基地是带人身性质的村民福利，有村集体经济组织分配给其成员用于建筑住宅及其他有关附着物，无使用期限限制。

40、农村宅基地是否能继承？

答：农村宅基地不能单独继承。依据我国法律规定，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地的所有权属于村集体，使用权属于村内房屋所有权人，村民只有宅基地使用权，不能随意对宅基地进行处置。所以宅基地不属于遗产，不能被继承，宅基地上的房屋可以继承。需特别指出的是，将来继承的房屋灭失后(村民一户一宅外)，不能进行重建或者以其他方式继续使用这块宅基地，由村集体经济组织按法定程序收回其宅基地使用权另行安排。

41、村内无宅基地可供分配，父亲房宅赠与儿子的能否办理？

答：可以办理，但父亲不可再申请宅基地，儿子也要符合“一户一宅”原则的规定。同胞兄弟之间赠与也照此办理。

42、宅基地是集体建设用地么？

答：宅基地不属于集体建设用地，宅基地使用权与集体建设用地使用权属于并列的关系。《中华人民共和国民法典》对建设用地使用权和宅基地使用权是分别章节的，其中建设用地使用权包括国有和集体所有土地作为建设用地的情况，两者在权能与权利内容上有所不同。建设用地使用权人有占有、使用、收益的权利，而宅基地使用权人只有占有和使用，没有收益权，这与宅基地属于农村村民生活保障的福利属性有关。另外建设用地使用权人可以建造建筑物、构筑物及其附属设施，宅基地使用权人只能建造住宅及其附属设置。因此在宅基地上不能建设厂房、写字楼等，会被视为不按规定用途使用土地。

43、实测面积与登记面积不符如何处理？

答：土地所有权或使用权证明文件上的四至界线实地一致，但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定土地的所有权或使用权。

44、相邻两宅基地都已发证，原登记资料中墙外分别有滴水各30公分，但实际两墙之间只有50公分，如何确定两宅之边界？

答：依《房产测量规范》，地上建筑物以房屋勒角以上墙体为准计算面积；相邻房屋的夹道、冷巷，在不超过宅基地合法使用面积的情况下建议按比例分摊，如出现纠纷的可采取协商、村委会协调或者法律的形式解决。

45、一户多宅是否予以确权登记的多种情形。

答：农村村民一户只能拥有一处宅基地。由于各种原因造成“一户多宅”的,应根据情况分别进行处理:

1、因法院判决、仲裁委员会仲裁造成多宅的，可以确权登记；

2、依法继承造成一户多宅的，可以确权登记；

3、历史原因造成的（如1982年以前使用至今），可确权登记。

4、两处宅基地面积合并没有超过规定标准的,可以确权登记。

5、因建新不拆旧、接受赠与、村民购买住宅等造成“一户多宅”的，不得确权登记。（1987年以后）

46、单宗宅基地面积较大，现状为两个独立院落使用的，宅基地能否分割成两宗土地分别登记？是否需要审批手续？

答：根据两个院落所属权利人情况办理，若为同一权利人，超面积的按照“一户多宅”情况处理，不超面积的无需分割分别登记；若为不同权利人，则应按规定补办有关用地手续后分别登记。

结合实际依法处理“一户多宅”问题。宅基地使用权应按照“一户一宅”要求，原则上确权登记到“户”。符合当地分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经村民集体同意并公告无异议的，可按规定补办有关用地手续后，依法予以确权登记；未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的，依法按照实际使用面积予以确权登记。

47、一户多宅，已经拥有两个宅基地证书的情况下如何处理？

答：1、调查其宅基地来源是否合法，且证、地相符者只换发其中一处(本人选择)宅基地使用证。如符合继承、赠与条件，且子女已分独立户口且未分配宅基地的，经村委会审核同意，可将另一宗宅基地变更登记给子女。2、调查后发现宅基地来源不合法，且证、地不符者，不予确权登记，并注销违规办理的土地使用证。

48、空闲房屋或宅基地如何确权登记？

答：空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定土地使用权的，由集体报县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

农民的宅基地使用权受法律保护。农民工落户城镇，是否放弃宅基地，必须完全尊重农民本人的意愿，不得强制或变相强制收回。

49、宅基地批准后没有建或房屋倒塌后还能登记么？

答：已经批准但没有建设或房屋坍塌、拆除两年以上没有恢复使用的宅基地，不予登记。已经登记的，经批准后收回土地使用权。

空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定土地使用权的，由集体报县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。

50、无土地使用合法权属来源，但房屋已登记发证，现房屋登记权利人死亡，如何确权登记？

答：对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，属于合法使用的，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府批准后，予以确权登记。

51、宅基地、集体建设用地没有审批材料如何登记？

答：对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在农民集体或村委会对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡（镇）人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。

52、宅基地能否买卖？

答：已经依法审批登记的宅基地及地上建筑物，集体经济组织内、本村村民之间可以买卖，符合“一户一宅”等条件的可以办理宅基地转移登记。取得宅基地后未建设、为净地的，不允许买卖；宅基地卖出后不得再申请宅基地。

53、城市居民可以购买宅基地么？

答：城市居民不得购买宅基地，购买合同无效，不得登记颁证。

54、同一宗宅基地上前后颁发两本土地证书的，哪本合法有效？

答：建议若两份证书不矛盾的（新证颁发后老证未注销），认定新证有效；若矛盾的、存在争议的，需重新核实。

55、宅基地使用权是否登记生效？

答：宅基地使用权是审批生效。即使尚未申请发证，但是经过县政府合法批准的也已经取得宅基地使用权，这是考虑到农村宅基地大多没有登记的现实情况。但是已经登记的宅基地，在转让的时候必须登记才生效。

56、如何申请宅基地翻建？

答：利用原宅基地改建的，不需办理用地批准手续，直接办理规划建设许可手续，由镇乡人民政府根据镇乡、村庄规划进行审批，符合条件的在10个工作日内核发《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》，村民即可开工建设。

57、耕地上已建成住宅如何处理 ？

答：1、符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的，按照法律、法规规定的程序，经补办用地批准手续后进行登记发证。2、不符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划的零星宅基地，只统计备案，不予登记发证。

58、农村村民住宅可以建几层？

答：参照本地《农村村民住宅建设管理办法》规定，一般农村独栋式、并联式或联排式自建住宅不得超过三层，每户住宅建筑面积控制在300平方米以内。建设多层单元式住宅的，每户住宅建筑面积控制在200平方米左右。层高控制应符合当地的实际情况，一般3米左右。那么登记的时候也不能超过这个限额。对于超过这个层高、面积、层数等，为提高农村登记发证率，可以考虑采用标注方式，对限额以内的面积予以登记，超过限额的予以备注：拆迁时不予补偿，并移交相关管理部门。

59、村民住宅建设质量由谁管理？

答：国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》规定，县级人民政府建设行政主管部门，应当对村庄、集镇建设的施工质量进行监督检查。村庄、集镇的建设工程竣工后，应当按照国家的有关规定，经有关部门竣工验收合格后，方可交付使用。

60、新《土地管理法》对宅基地审批管理规定有哪些变化？

答：2020年1月1日施行的新《土地管理法》规定，国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。县级以上人民政府农业农村主管部门对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府农业农村主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。超过省、自治区、直辖市规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。另外，新《土地管理法》还规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。

61、农村村民在出卖、出租房屋后，还能再申请宅基地吗？

答：村民在出卖房屋后，不可以再申请宅基地。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民出卖房屋后，再申请宅基地的，不予批准。《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》(国土资发[2004]234号)第二部分第(五)项第二款规定：“农村村民将原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，不得批准。

62、新农村建设分配的宅基地能否发证？

答：新农村建设是在原旧村址上实施新村建设，且占用的土地是原村集体建设用地，可以办理宅基地申报，经有批准权的人民政府批准，进行确权登记发证。在耕地进行新农村建设的，如果已办理农用地转为建设用地手续的，可以申请确权登记发证；未办理农转用手续的，无论规模多大，无论是哪一级批准的新农村，都不准办理登记手续。