沂南县人民政府办公室

关于印发沂南县物业管理暂行办法的通知

沂政办发〔2015〕54号

各乡、镇人民政府，界湖街道办事处，沂南经济开发区管委会，县政府各部门：

《沂南县物业管理暂行办法》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

沂南县人民政府办公室

2015年11月2日

（此件主动公开）

沂南县物业管理暂行办法

第一章 总 则

第一条为进一步规范物业管理，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善人居环境，促进和谐社区建设，提高城市管理水平，根据《中华人民共和国物权法》《山东省物业管理条例》等法律法规，结合我县实际，制定本办法。

第二条本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。

第三条本办法适用于全县行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督评价等活动。

第四条物业管理应坚持以人为本，实行政府指导、业主自治与专业服务、社区管理相结合的原则。

第五条县住房和城乡建设局负责全县物业管理活动的监督管理工作（以下简称“物业主管部门”），其主要职责是：

（一）贯彻执行物业管理法律、法规、规章和相关政策，指导、监督物业管理活动；

（二）根据有关法律、法规、规章和政策，制定物业管理具体规定；

（三）负责全县物业服务企业资质的审查、申报工作；

（四）负责全县物业从业人员培训和持证上岗工作；

（五）负责全县物业管理区域的划分工作；

（六）负责监督、指导物业的承接查验工作；

（七）参与物业管理区域的竣工综合验收工作；

（八）负责全县住宅专项维修资金归集、管理和使用工作；

（九）负责业主大会和业主委员会的备案管理工作；

（十）负责物业服务企业经营管理活动的监督检查，依法查处违法、违约行为；

（十一）会同有关部门处理重大物业管理纠纷、投诉及有关问题；

（十二）依法应履行的其他职责。

第六条各乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）的主要职责是：

（一）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，负责召集物业管理联席会议，做好社区居（村）民委员会与业主委员会之间的协调工作；

（二）负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责；

（三）负责本辖区内物业管理活动的日常管理与考评，调处物业矛盾纠纷；

（四）参与物业管理区域划分和本办法赋予的其他职能。

第七条社区居（村）委会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助乡镇政府开展社区行政管理、安全管理及社区服务中与物业管理有关的工作。

第八条县政府相关职能部门在物业管理区域内，履行相应的职责：

（一）县房管局

1．负责全县房屋权属登记管理工作；

2．审查和发放商品房预（销）售许可证，查处房地产市场的违规违法行为；

3．负责商品房预售资金监管和质量保修金收取工作；

4．配合物业主管部门做好物业管理工作。

（二）县城管执法局

1．对违反规划擅自搭建建筑物、构筑物或者其他设施的行为进行查处；

2．对擅自开门改窗，违规安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩，违规倾倒垃圾、杂物以及违反市容市貌的其他情形进行查处；

3．对破坏公共园林绿地和市政设施的行为进行查处；

4．对因从事餐饮、娱乐、建设等经营活动带来油烟、噪声等污染的行为进行查处。

（三）县公安局

1．对不按规定安装门牌号码的行为进行查处；

2．对违反流动人口政策的行为进行制止和查处；

3．对打架斗殴、聚众赌博、传销、强买强卖、强装强卸等违法犯罪行为依法严厉打击；

4．对违反治安规定饲养动物、家禽干扰他人正常生活的行为进行制止和查处。

（四）县消防大队

1．对未制定消防安全制度、未组织防火检查和消防安全教育培训及消防演练的进行查处；

2．对占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车辆通行的行为进行查处；

3．对埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距的行为进行查处；

4．对占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口的行为进行查处；

5．对建筑消防设施、器材未保持完好有效的行为进行查处；

6．对在小区内设立、储存易燃易爆危险品的行为进行查处。

（五）县物价局

1．对超出政府指导价浮动幅度擅自制定收费标准的行为进行查处；

2．对低于等级服务要求提供服务并收费的行为进行查处；

3．对采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的行为进行查处；

4．对强制服务并收费的行为进行查处；

5．对不按规定实行明码标价的行为进行查处；

6．对其他违反价格法律、法规规定的行为进行查处。

（六）县质监局

1．对不按规定安装、使用锅炉、压力容器、电梯、起重器械等特种设备的行为进行查处；

2．对违法安装计量器具的行为进行查处。

（七）县工商局

1．对未取得营业执照，擅自在物业管理区域从事经营活动的行为进行查处；

2．配合物业主管部门，对未取得物业资质证书从事物业服务经营的行为进行查处。

第九条物业管理区域内涉及的供水、供电、供热、燃气、通信、有线电视等有关专营单位根据各自职责，对各自管辖的设施设备及相关管线进行维修、养护、更新，并向最终用户收取费用；对物业管理区域内用水、用电、用热、用气、通信、有线电视等报修进行受理和处理；提供收费及信息查询；受理相关投诉、举报和建议。

第二章 新建物业与前期物业管理

第一节物业管理区域

第十条物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素，并遵守以下规定：

（一）新建物业项目内有市政规划道路穿越的，应当划分为不同的物业管理区域（县规划部门有明确要求的除外）。

（二）新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。

（三）分期建设或由二个以上单位共同开发建设的物业项目，配套设施设备属共用的，应当划分为一个物业管理区域；配套设施设备分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

（四）原有建筑规模较小的相邻物业项目，可以整合为一个物业管理区域。

（五）原有物业项目内，已分割成二个以上相对封闭区域的，在明确附属设施设备管理和维护责任的情况下，可分别划分为独立的物业管理区域。

（六）与住宅物业项目相邻的新建单幢商住物业或者非住宅物业，具有独立设施设备，并且能够封闭管理的，可以单独划分为物业管理区域。

第十一条建设单位办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当持房地产项目开发经营权证明、建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向县物业主管部门申请划分物业管理区域。

第十二条县物业主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，在征求所属乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）的意见后进行划分登记，并告知建设单位。建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

第十三条物业管理区域划定后，确需调整的，由县物业主管部门按照本办法的有关规定重新进行划分登记，但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到50%以上的业主同意。

第二节配套建筑与设施设备

第十四条物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备应当严格按照国家、省、市有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。

规划行政主管部门应在《建设工程规划许可证》附图、附件中注明物业服务用房的位置和面积。

物业管理区域内的配套建筑应当依法办理权属登记备案手续，不得擅自改变用途。

第十五条物业服务用房的配置应当符合下列规定：

（一）建设单位应当在物业管理区域内无偿配备物业服务用房，按照建筑面积的3‰-5‰配置，且最少不得低于100平方米；

（二）具备水、电、采光、通风等正常使用功能。

业主委员会办公用房从物业服务用房中调剂，其建筑面积不低于20平方米。物业服务用房由建设单位无偿提供，属于全体业主共有。

第十六条住宅小区内城管执法、治安管理等政务管理用房的建筑面积不低于50平方米；住宅小区内的社区居（村）民委员会用房，应当按照规划要求配套建设。

第十七条按照规划要求在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园的归属，应当在商品房买卖合同中约定。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并优先为业主提供服务。未在商品房买卖合同中约定其归属的，属于全体业主共有。

第十八条物业管理区域内规划用于停放汽车的车库(包括专用车库和共用车库内的车位，下同)的归属，由建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定属于建设单位所有或者相关业主共有。约定属于建设单位所有的，建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。未在商品房买卖合同中约定其归属的，属于全体业主共有。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。

第十九条住宅小区内的专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理。建设单位应当协调配合专业经营设施设备的施工，并承担相关管沟、设备用房等土建工程的配套建设；专业经营单位在设计、建设过程中，应当与建设单位的开发建设进度要求同步设计、同步施工、同步交付使用。

住宅小区内供水、供电、供热、供气分户计量装置或者入户端口以外设施设备的各类建设资金，统一并入城市基础设施配套费(含综合开发费)，并根据公用事业价格改革和调整情况逐步核减，交由专业经营单位专项用于住宅小区内专业经营设施设备的投资建设。住宅小区内专业经营设施设备归专业经营单位所有。

专业经营设施设备包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置。

第二十条本办法实施前建设的住宅小区内专业经营设施设备，由业主大会决定移交给专业经营单位的，专业经营单位应当接收。

第三节 前期物业管理与物业交付

第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位应当通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。投标人少于3个或者住宅物业项目建筑面积低于3万平方米的，经县物业主管部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第二十二条全面推行前期物业服务企业提前介入项目开发建设机制，对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项提出与物业管理有关的建议。物业服务企业提前介入费用由建设单位承担。

建设工程竣工验收或分户验收时，前期物业服务企业应当参与验收，各参与验收方签字确认后生效。

第二十三条建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和设施设备的清单及其产权归属等资料报县物业主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形和物业承接查验等内容进行约定；涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

第二十四条新建住宅小区的配套建筑及设施设备符合下列条件后，建设单位方可办理物业交付手续：

（一）生活用水纳入城市公共供水管网(不具备市政管网供水的住宅小区除外)，并安装分户计量装置；

（二）雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统；

（三）小区用电纳入城市供电网络，并安装分户计量装置；

（四）在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域，完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接，并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置；

（五）电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户，安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位；

（六）按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设；

（七）小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连；

（八）按照规划要求完成教育、文化、卫生、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务、政务管理及绿化、公厕、车库、车位等配套设施建设；

（九）住宅小区分期建设的，在已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施；

（十）物业质量保修金交纳证明；

（十一）法律、法规规定的其他条件。

建设单位应当组织有关部门及专业经营单位按照前款规定，对住宅小区进行综合验收，接受房地产开发、城乡规划、物业管理等有关部门的监管，并向房地产开发主管部门办理综合验收备案手续。

第二十五条建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

在物业交付使用15日前，建设单位应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第二十六条建设单位应当自住宅小区综合验收合格之日起30日内，与相关专业经营单位办理专业经营设施设备接收管理手续，并协助物业买受人与相关专业经营单位分别签订供水、供电、供气、供热等服务合同。

第二十七条建设单位交付住宅物业时，应当向业主提供住宅质量保证书、住宅使用说明书等资料。

前期物业服务企业应当向业主提供物业服务手册，并可以接受建设单位的委托，协助建设单位办理住宅物业交付的有关具体事宜。

第二十八条建设单位应当在物业主管部门、乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）的监督下，按规定向前期物业服务企业移交物业服务用房和下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）业主名册；

（五）物业管理必需的其他资料。

前期物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将物业服务用房及有关资料移交给业主委员会，业主委员会未成立的移交给建设方或所属地的乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）代管。

第二十九条物业承接查验可以邀请业主代表以及县物业主管部门、乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以邀请公证部门公证。

第三十条物业交接后，建设单位因未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。

供水、供电、供热、供气等专业经营单位应按照有关规定，履行相关专营责任。委托物业服务企业经营收费的，委托单位要与物业服务企业签订委托合同，并在物业管理区域内公示。

第三章 业主大会与业主委员会

第一节业主大会筹备组

第三十一条房屋的所有权人为业主。

符合下列条件之一的，建设单位或者前期物业服务企业应当在30日内向乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）报告，筹备召开首次业主大会：

（一）业主已入住面积的比例达到50%以上；

（二）业主已入住户数的比例达到50%以上；

（三）自首位业主入住之日起满2年且已入住户数的比例达到25%以上。

第三十二条符合首次业主大会会议召开条件的，建设单位应当在60日内向所在乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）提请召开首次业主大会，并提交下列资料：

（一）物业管理区域证明；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用共用设施设备的证明；

（六）物业服务用房权属登记证明；

（七）其他有关的文件资料。

第三十三条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

第三十四条乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）收到本办法第三十二条规定的资料后，应当在30日内组建业主大会筹备组。

筹备组由7人以上15人以下单数组成，由业主代表、建设单位代表、乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）和社区居（村）民委员会代表组成，其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的1/2，筹备组组长由乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）代表担任。

业主参加筹备组的，由乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）划分区域和确定区域代表名额，分别由各区域内业主联名推荐，按照推荐票数多少产生。

业主对筹备组成员有异议的，应当说明理由并以书面形式提出，经乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）调查属实且具备合法理由的，可以撤销该筹备组成员资格，并予以公告，同时根据筹备组成员产生办法进行增补。

筹备组应当自成立之日起10日内，将成员名单和工作职责在物业管理区域内进行书面公告。

第三十五条筹备组履行下列职责：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）依据国家相关法律法规，制定业主委员会选举办法及业主委员会委员候选人条件，确定业主委员会候选人名单；

（六）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内公告。

第三十六条依法登记取得或者根据《物权法》有关规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未办理所有权登记的人，可以认定为业主。法律法规规定视为物业产权共有人的，也可认定为业主。

业主对相关业主身份和投票权数等提出异议的，筹备组应当予以复核并告知异议人复核结果。

筹备组应当自成立之日起60日内组织召开首次业主大会会议。

第二节 业主大会

第三十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会职责。

第三十八条业主大会履行下列职责：

（一）制定和修改业主大会议事规则及管理规约；

（二）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（三）监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，改变或者撤销业主委员会不适当的决定；

（四）选聘、解聘物业服务企业；

（五）制定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

（六）筹集和使用共用部位、共用设施设备专项维修资金；

（七）决定改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）决定物业管理区域内的其他物业管理事项。

第三十九条业主大会对业主投票权的计算有约定的，从其约定，未作约定的，按照下列规定确定：

（一）按照业主户数计算的，一户计算为一票；建设单位未售出的专有部分，计算为一票；

（二）按照建筑面积计算的，每一平方米建筑面积计算为一票；建筑面积不足一平方米的按一票计算。

业主身份以及建筑面积的确认，以不动产登记簿或者其他能够证明其权属的合法有效文件为依据。

第四十条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。

不参加投票业主的投票权数是否计入已表决的多数票数，由管理规约或者临时管理规约规定。

第四十一条物业管理区域内业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议。业主代表参加业主大会会议前，应当事先书面征求其所代表的业主意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会会议上如实反映。

第四十二条业主大会会议由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。

有下列情形之一的，业主委员会应当召集业主大会临时会议：

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

业主委员会不履行召集义务的，经业主申请，由乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）责令限期召集。逾期不召集的，乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）负责组织业主召开业主大会。

业主大会的召开，应当告知乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）和物业主管部门，邀请有关部门安排人员列席会议。

业主大会会议决定筹集和使用住宅专项维修资金以及改造、重建建筑物及其附属设施的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；按住建部《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）第十七条要求，决定规定的事项时，应当经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意。

第三节 业主委员会

第四十三条业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会依照国家有关法律、法规和业主大会的授权开展活动。

业主委员会履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（三）执行业主大会的决议、决定；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主按时交纳物业服务费，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）业主大会赋予的其他职责。

第四十四条业主委员会由业主大会会议选举产生，由5人以上11人以下单数组成。业主委员会委员应当由物业管理区域内的业主担任，每届任期不超过5年，可连选连任。

业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，在业主委员会委员中推选主任、副主任和执行委员，主任、副主任可以兼任执行委员。

第四十五条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列资料向物业主管部门和乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）备案：

（一）业主大会会议决议；

（二）业主大会议事规则；

（三）管理规约；

（四）业主委员会委员名单和基本情况；

（五）业主大会组织召开的情况；

（六）证明业主身份的材料；

（七）法律、法规规定的其他资料。

物业主管部门应当自收到前款规定资料之日起10日内，对符合条件的发给业主委员会备案证明，并出具业主大会和业主委员会刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用、管理印章和开立账户。

业主大会和业主委员会印章的管理，经业主（代表）大会半数以上通过，由乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）保存和监督使用。

业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，书面告知并提交履行变更程序的资料报物业主管部门和乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）备案。

第四十六条业主委员会应当按照业主大会的决定及议事规则召开会议。

业主委员会会议由主任或者副主任负责召集，可以邀请社区居（村）民委员会派人参加会议。

业主委员会会议应当有2/3以上委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

业主委员会应当自业主大会、业主委员会作出决定之日起3日内，将业主大会、业主委员会的决定以书面形式在物业管理区域内公告。

业主可以查阅业主委员会会议资料，并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第四十七条业主委员会任期届满60日前，应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会应当及时将业主委员会印章、档案资料以及属于全体业主的财物等移交给新一届业主委员会；不及时移交的，乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）应当协调督促其移交，公安机关应给予协助。

第四十八条业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式向业主大会提出辞职请求的；

（二）拒不履行委员职责的；

（三）业主委员会过半数委员或者20%以上业主提议撤销其委员资格的；

（四）违章搭建建筑物和构筑物、拒付物业服务费以及有其他违反管理规约和侵害业主合法权益行为的；

（五）因其他原因不适合继续担任业主委员会委员的。

第四十九条业主大会与业主委员会的活动经费及执行委员、委员的补贴，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担，具体办法与标准由业主大会决定。

第四章 物业的使用与业主自治管理

第一节 一般规定

第五十条业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为：

（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为；

（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为；

（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管理和绿化管理规定的行为；

（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物，或任意在阳台放置杂物、悬挂物品等违反市容环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或制造超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律法规和管理规约、临时管理规约禁止的其他行为。

物业服务企业、业主委员会发现有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止，并及时报告有关部门依法处置。

第五十一条业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器等设施的，应当遵守管理规约、临时管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。

业主利用屋面安装太阳能热水器等设施的，应当按照物业服务企业指定的位置安装，不得破坏屋面影响房屋安全。

第五十二条业主出租房屋的，应当告知业主委员会和物业服务企业。

业主不得违反法律法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，应当向业主委员会或者社区居（村）民委员会提出书面申请，并经有利害关系的业主同意后，方可依法向有关部门办理相关手续。

第二节 住宅物业的装饰装修

第五十三条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。装饰装修人员强行进入的，由物业服务企业报公安机关处理。

第五十四条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。

住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：

（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；

（二）允许施工的时间；

（三）废弃物的清运与处置；

（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；

（五）安全生产事项；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）装修保证金的收取和退还；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第五十五条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。

第三节 车库与车位的使用

第五十六条车库应当优先满足业主、物业使用人停车需要。业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝，车库租赁费的标准按照县物价主管部门发布的政府指导价格确定。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车库出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过6个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车库应当优先投入使用；车库尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位，不得强行将车辆停放在业主共有的道路或者其他公共场地。

第五十七条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会确定。车位场地委托物业服务企业管理的，物业服务企业可适当提取管理费用。

对于占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车，不具备收取车位场地使用费条件的，物业服务企业不得收取车位场地使用费，但是可以收取停车服务费。所收取费用全部用于停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的物业服务费用。停车不得占用阻碍消防通道，不能影响正常行车，不得破坏绿化带进行停车。

第五十八条鼓励建设单位或者其他投资人在住宅小区规划条件允许，并经业主大会和规划主管部门同意的情况下，建设、经营车库和立体停车设施，满足业主停车需求。

第四节业主自治管理

第五十九条业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督住宅专项维修资金的管理和使用；

（十）法律法规规定的其他权利。

第六十条业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交存住宅专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第六十一条管理规约、临时管理规约应当对物业的使用管理、业主公共利益、业主的权利义务、物业服务费的交纳方式、违反规定应当承担的责任等事项作出规定。

管理规约、临时管理规约对全体业主及物业使用人具有约束力。对不交纳物业服务费的业主，由业主委员会督促其交纳，并可以在物业管理区域内的显著位置予以公示。管理规约、临时管理规约应当对业主拒付物业服务费，不交存住宅专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益的行为，限制其共同管理权的行使。

第六十二条提倡业主委员会直接向业主收取物业服务费，并按照合同约定将物业服务费支付给物业服务企业；业主委员会直接向业主收取物业服务费的，物业服务企业应当予以协助。

业主对物业共有部分使用所产生收益的分配，由业主大会决定；未作决定的，主要用于补充住宅专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费。

第六十三条业主委员会应当定期在物业管理区域内的显著位置书面公告住宅专项维修资金的筹集使用及共有部分收益的账目等情况；业主委员会直接向业主收取物业服务费或者采用酬金制收费方式的，还应当将物业服务费的收支情况予以公告。

第五章 物业服务企业

第一节 物业服务企业

第六十四条物业服务企业是指依法设立、取得相应资质从事物业管理活动的企业法人。

物业服务企业应当在其资质等级许可的范围内从事物业管理活动；不得转让或者以出租、出借、挂靠等形式变相转让物业服务企业资质证书。

第六十五条物业服务企业应当具有相应的专业工程技术人员，具备为业主提供专项服务的能力。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

第六十六条物业服务企业可以聘请专业服务单位承担设施设备维修养护、清洁卫生、园林绿化、房屋修缮、秩序维护等专项服务，但不得将物业管理区域内的全部物业管理一并委托给其他单位或者个人。

第六十七条物业主管部门和乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）应当加强对物业服务企业的监督管理，定期对其服务质量进行考核，促进物业服务企业提高服务水平。

物业服务企业应当向物业主管部门和乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第六十八条物业服务企业的合法权益受法律保护，任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用和提供无偿服务。

第二节 行业自律

第六十九条物业服务企业应当在物业主管部门的指导下，建立行业自律组织，规范行业行为，促进诚信经营，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。

第七十条物业行业自律组织可以依照国家、省、市有关规定，制定物业服务规范和等级标准，建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度，配合物业主管部门建立健全信用档案。

第六章 物业服务

第一节 物业服务内容与合同

第七十一条物业服务内容主要包括下列事项：

（一）物业共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共绿化的维护；

（三）公共区域环境卫生的维护；

（四）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；

（六）物业维修、更新、改造费用的账务管理；

（七）物业服务档案和物业档案的保管；

（八）法律法规规定的其他物业管理事项。

第七十二条业主委员会经业主大会授权，与通过招投标或者协议方式选聘的物业服务企业或者其他管理人签订物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、物业服务用房、住宅专项维修资金的管理与使用、合同期限以及双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同应当对物业服务企业在有关业主、物业使用人人身、财产安全防范方面的义务和责任作出约定。物业服务合同签订后，业主有权进行查询。物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起10日内，向县物业主管部门和乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）备案。

第七十三条解除或者终止物业服务合同，应当依据合同履行必要的告知义务；合同未约定告知期限的，应当提前60日告知。

物业服务合同解除或者终止后，物业服务企业应当与业主委员会按照法律规定和合同约定办理退出手续，并履行下列交接义务：

（一）移交保管的物业档案、物业服务档案和建设工程档案；

（二）提供物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料；

（三）移交物业服务用房；

（四）清算预收、代收的有关费用；

（五）法律法规规定的其他事项。

物业服务企业未依据合同履行告知义务并办理退出交接手续的，不得擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务。

第二节 物业服务收费

第七十四条物业服务收费实行政府指导价和市场调节价。普通住宅类物业服务收费，实行政府指导价；其他物业的物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准按下列原则执行：

（一）实行前期物业管理的物业项目，其物业服务收费、停车服务费和车位租赁费具体标准由建设单位与其选聘的物业服务企业参照政府指导价标准确定，报县物价主管部门备案后，并在房屋销售地点予以公示，在与购房人签定买卖合同时予以明确告知，作为房屋买卖合同和前期物业服务合同及业主临时管理规约的内容。

（二）成立业主大会的物业项目，物业服务收费经业主大会或获得授权的业主委员会与物业服务企业确定，并报县物价主管部门备案。

（三）除普通住宅类的物业项目外，其他住宅及非住宅物业项目，其物业服务收费实行市场调节价，具体标准由当事人双方约定，报县物价主管部门备案。

（四）物业服务企业为业主或者物业使用人提供物业服务合同约定以外的专项服务实行市场调节价，其收费标准由当事人协商约定。

第七十五条物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式通过物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的监督。

第七十六条已竣工尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位承担。已交付的物业，物业服务费由业主承担，建设单位与业主另有约定的除外。

物业交付后长期空置的，业主提出申请，经物业服务企业确认，应当降低物业服务费等费用，并在物业服务合同中约定。

建设单位在房屋销售中约定或承诺减、免收取物业服务费的，由建设单位向物业服务企业支付约定或承诺减、免部分的物业服务费。因建设单位原因造成物业服务内容缺失的，物业服务企业的损失由建设单位承担。

第七十七条物业服务企业违反规定及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主委员会或者业主应及时向县物价主管部门报告。经县物价主管部门认定物业服务企业存有上述行为的，业主委员会或者业主有权拒绝交纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主应当按时交纳物业服务费，不得以放弃共有权利和其他理由拒绝交纳。物业产权转移时，业主应当结清物业服务费。

第七十八条专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。

物业服务企业接受专业经营单位委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位收取报酬。

专业经营单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第七章 物业的维护

第一节 建设单位的保修责任

第七十九条建设单位应当建立物业售后维修服务机构，按照规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担，并签订委托合同，向物业服务企业支付相应的报酬，物业服务企业应将委托合同予以公示。

第八十条新建物业实行物业质量保修金制度，具体标准按《沂南县物业质量保修金管理办法》执行。

第二节 专有部分的维护

第八十一条物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

业主专有部分出现危害安全、影响观瞻、妨碍公共利益及其他影响物业正常使用情形时，业主或者物业使用人应当及时养护、维修，相邻物业业主应当提供便利。

第八十二条业主长期空置物业时，应当告知物业服务企业，并与物业服务企业就专有部分的养护、维修、管理等事项进行协商，采取措施防止漏水、漏气等事故的发生。

第三节 共用部位及共用设施设备的维护

第八十三条物业保修期届满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的维护和管理责任，由业主共同承担；业主可以将其委托给物业服务企业承担。

共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

电梯、区域锅炉等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律法规的有关规定，委托专业服务单位负责维护、保养。

第八十四条住宅物业和住宅小区内的非住宅物业、经济适用房、拆迁安置房的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，具体标准按《沂南县住宅专项维修资金管理办法》执行。

第八十五条业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，建设单位及物业服务企业可以代为办理交存手续。没有交存住宅专项维修资金的，建设单位及物业服务企业不得为其办理房屋入住手续。

县房地产管理部门在办理房屋所有权初始登记时，应当审核住宅专项维修资金交存情况，对于未按规定交存住宅专项维修资金的，不予受理房屋所有权初始登记申请。

第八十六条自首位业主入住之日起满一年后，未售出的各类物业，住宅专项维修资金由建设单位负责交存，待售出时按规定标准分摊给业主。分期建设的物业项目，应按照同一标准将住宅专项维修资金交存至住宅专项维修资金专户。未按规定交存的，从其交纳的物业质量保修金中划转。

第四节 专业经营设施设备的维护

第八十七条住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视和宽带数据传输等专业经营单位，应当承担分户计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新、安全管理等责任及相关费用。

专业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护和更新时，业主应当予以配合。

第八十八条专业经营单位可以将专业经营设施设备的维护、保养等事宜委托给物业服务企业承担，物业服务企业可以按照委托合同向专业经营单位收取报酬。

专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从住宅专项维修资金中列支。

第八十九条专业经营设施设备的维修保养责任，具体划分原则为：

（一）供水、排水和消防设施设备的维修养护责任。从取水口至结算水表以前的供水设施设备（包括结算水表及水表井），由供水单位负责管理维护；住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓（不含建筑物内消防设施）等，由供水单位负责管理维护，其余消防设施由物业服务企业或产权人负责管理维护，公安消防部门监督检查。

（二）供气、供热设施设备的维修养护责任。供气设施设备由供气单位负责管理维护（不包含室内燃气设施，户内设施维护实行有偿服务）；供热设施设备至用户终端（不包含室内供热设施，户内设施维护实行有偿服务），由供热单位负责管理维护。

（三）供电、通讯、有线电视的设施设备的维修养护责任。供电设施设备以单元内用户电表为界，电表以外的用电设施设备（包括用户电表），由供电单位负责管理维护；通讯设施设备至用户终端，由通讯单位负责管理维护；有线电视设施设备至用户终端，由有线电视管理单位负责管理维护。

（四）产权属于环卫部门的环卫设施、设备，由县环卫部门负责管理维护。

第八章 社区物业管理与旧住宅区物业管理

第一节社区物业管理

第九十条各乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）应当建立社区物业管理联席会议制度，并设立物业管理机构,落实人员和经费,明确牵头领导负责辖区内物业管理的有关工作。

社区物业管理联席会议由乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）负责召集，由社区居（村）民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、专业经营单位和城管执法、物业管理等部门参加。联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会和有关部门不依法履行职责的情况；

（二）物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题；

（三）物业管理区域内发生的突发事件及重大信访事件；

（四）物业管理与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第九十一条县住建、房管、物价、城管执法、公安、消防、工商、质监及乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）要建立物业投诉受理制度，在各住宅小区公开投诉受理电话，落实专人负责,对涉及物业管理的各类投诉进行受理，并根据各自职责及时查处。

第九十二条各物业服务企业在办理资质年检时，应提供由物业服务项目所属地的乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）出具的无违规经营行为的证明，否则物业主管部门不予办理资质年检申报。

第九十三条业主、业主大会、业主委员会、物业服务企业、专业经营单位、建设单位之间因物业管理发生争议的，应当自行协商解决；协商不成的，可以向社区居民委员会或者物业管理联席会议申请调解，也可以申请县仲裁委员会仲裁或者依法向人民法院起诉。

第九十四条有关部门、单位在物业管理区域内开展文化教育、医疗卫生、体育健身、计划生育等社区服务活动以及突发事件应急知识的宣传普及和应急演练活动，业主、业主委员会、物业服务企业和专业经营单位应当给予协助、配合。

第二节旧住宅区物业管理

第九十五条乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）应当对本辖区未实施物业管理的老旧小区及组团，因企业改制、破产、倒闭或其他原因弃管的小区及组团，组织召开业主大会，成立业主委员会，由业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人实施物业管理。对暂时没有实施物业管理的小区及组团，应由社区居（村）委会组织实施管理。

对已建成交付使用，但配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施进行改造整治。旧住宅区改造整治规划和年度计划报县政府批准后向社会公布实施。

第九十六条旧住宅区改造整治中，经有利害关系的业主同意，在规划许可的情况下，建设物业服务用房和一定比例的经营性用房。经营性用房可用于出租经营，经营收益作为旧住宅区维护管理费用的补充资金，由业主大会监督使用。

第九十七条旧住宅区改造整治完成后，乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）应当组织业主成立业主委员会，指导业主委员会决定选聘物业服务企业或者其他管理人管理物业。业主大会成立前的物业管理，由社区居（村）民委员会组织实施。

第九十八条未建立住宅专项维修资金制度的旧住宅区，业主应当按照有关规定补交住宅专项维修资金；物业服务企业可以根据物业服务合同约定，代业主归集住宅专项维修资金。有车位场地使用费等共有部分收益的，主要用于补充住宅专项维修资金。

第九章 法律责任

第九十九条违反本办法规定，有下列行为之一的，由物业主管部门予以处罚：

（一）物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，处以3000元以上1万元以下的罚款；

（二）物业服务企业擅自撤离物业管理区域、停止物业服务或者未办理退出手续、履行相应义务的，处以5万元以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销其资质证书；

（三）建设单位未依法交存物业质量保修金的，责令限期改正；逾期未改正的，处以10万元以上30万元以下的罚款。

第一百条违反本办法规定，专业经营单位无正当理由拒绝、拖延投资建设或者接收专业经营设施设备的，影响房屋交付使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的，专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第一百零一条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）应当责令限期改正或撤销决定，并通告全体业主。

第一百零二条物业主管部门、乡镇政府（街道办事处、开发区管委会）和其他有关部门的工作人员在物业管理工作中有下列行为之一的，依法给予处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）在进行建设工程规划审批和设计审查时，未就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等部门和专业经营单位意见的；

（二）未按照本办法规定对住宅小区综合验收进行监管的；

（三）未按照本办法规定筹备、组织召开业主大会会议的；

（四）挪用物业质量保修金和住宅专项维修资金的；

（五）发现违法行为或者接到违法行为报告、投诉不及时作出处理的；

（六）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。

第十章附则

第一百零三条工矿区、新型农村社区的物业管理，以及业主、非物业服务企业自行管理物业的，参照本办法的有关规定执行。

第一百零四条本办法自2015年11月2日起施行,有效期至2018年11月1日。由县住建局负责解释。未尽事宜，依据国家有关法律法规的规定执行。

　　

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