文字解读：《大丰商城片区征收改造项目实施房屋征收的决定》

一、政策背景及依据

大丰商城片区曾是我县重要的商贸场所，现如今该片区年代久远，面临建筑老化、危房集中、基础设施落后、消防安全事故易发多发等问题，存在很大的安全隐患，加之商城经营业态日渐萧条，群众改造意愿强烈。因此，为改善大丰商城片区居民的生活环境及其居住条件，完善配套设施，满足公共利益需要，需对该片区进行改造。依据国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》和《临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》(临政发〔2021〕2号)等有关规定，结合大丰商城片区实际，充分调研群众相关意见，制定《大丰商城片区征收改造项目实施房屋征收的决定》，包括《大丰商城片区房屋征收补偿安置方案》。

二、出台目的

通过更新改造，使片区城市建设更加符合发展需要，城市形象更加符合时代需要，配套设施更加完善，功能发挥更加全面，商业氛围更加活跃，经营安全更加保障，居住环境更加舒适。

三、重要举措

一是住宅房屋的补偿。住宅房屋被征收人具有补偿选择权，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。房屋产权调换包括两种方案，现房安置和还建安置。

被征收的住宅房屋及相关权益的补偿，应当由依法备案的房地产价格评估机构确定，结合房屋类型（包括：主房、配房、合法院落）明确核算的规则，根据核算规则确定评估金额。

不论选择现房安置、还建安置还是货币补偿，房屋征收补偿金额均包括被征收房屋的全部评估值、协议与腾空奖励、成排与成片奖励、搬迁费。其中，选择现房安置房屋征收补偿金额还包括车位补贴、储藏室补贴和临时安置费，选择还建安置房屋征收补偿金额还包括车位补贴、储藏室补贴和临时安置费，选择货币补偿房屋征收补偿金额还包括临时安置费。

例如：假设张大爷家房屋在征收范围内，房产证证载面积为80㎡，经评估，房屋及地上附着物评估价值为50万元。

1.若张大爷选择现房安置，张大爷可以获得补偿总额包括房屋及地上附着物评估价值50万元、协议与腾空奖励2万元、成排与成片奖励0.8万元、车位补贴4万元、储藏室补贴1万元、搬迁费0.2万元、3个月临时安置费0.3万元，张大爷获得补偿金额=50+2+0.8+4+1+0.2+0.3=58.3万元。因此张大爷选择现房安置，可获得补偿总额为58.3万元。

2.若张大爷选择还建安置，张大爷可以获得补偿总额包括房屋及地上附着物评估价值50万元、协议与腾空奖励2万元、成排与成片奖励0.8万元、车位补贴4万元、储藏室补贴1万元、搬迁费0.2万元、临时安置费(按实际过渡期计算)，张大爷获得补偿金额=50+1+1+0.5+0.3+4+1+0.2+临时安置费(按实际过渡期计算)=58+临时安置费(按实际过渡期计算)。因此张大爷选择还建安置，可获得补偿总额为58万元+临时安置费(按实际过渡期计算)。

3.若张大爷选择货币补偿，张大爷可以获得补偿总额包括房屋及地上附着物评估价值50万元、协议与腾空奖励2万元、成排与成片奖励0.8万元、搬迁费0.2万元、3个月临时安置费0.3万元，张大爷获得补偿金额=50+2+0.5+0.3+0.2+0.3=53.3万元。因此张大爷选择货币补偿，可获得补偿总额为53.3万元。

二是非住宅房屋的补偿。非住宅房屋主要包括工业用房、商业用房、办公用房，均按评估机构评估结果实行货币补偿。其中，对于认定合法的工业用房，评估机构采用“房地分补”方式开展评估工作，该方式是征收过程中把土地补偿与房屋补偿分开核算并发放，核心是保障被征收户合法权益，避免因补偿标准不透明而被误导。对于合法商业用房，认定标准包括国有土地使用证标注“商业服务业用地”，建设工程规划许可证核准用途含“商业服务”，房屋所有权证登记用途为“商业” 特别条款明确住宅改变用途从事经营需经利害关系人书面同意且不改变原房屋登记性质。

三是违法建设处理规定。违法建设是指在规划区范围以外建设，未经建设、规划行政主管部门批准或违反建设审批规定的建设项目，未按规定取得有关建设许可证的建设行为。本次征收中，违法建设（非合法产权建设）的处理以2016年12月6日为时间节点，区分新增与存量两类情形，明确了不同处置方式及补助政策。例如，张大爷为满足自身储物要求，于2020年6月在自家院外空地上建设了一间储藏室，该储藏室既不在自家院落范围内，又未经建设、规划行政主管部门批准，根据方案“对2016年12月6日以后新增违法建设的建筑物、构筑物，一律拆除，不予补偿”规定，那么该储藏室在征收过程中将会被认定为违法建设，并且在拆除后不会得到补偿。

四、亮点做法

一是部门协作下的依法推进。强化部门配合，依法按程序积极推进工作开展，坚持政府主导，成立片区更新指挥部牵头实施该片区更新改造工作，相关部门单位、街道社区作为成员单位，积极参与，上下联动，形成合力。

二是群众主体下的民主参与。遵循政府主导、市场运作的原则，实行群众自治、共建共享，从工作方案、补偿安置标准的制定，多方征求基层群众意见，反复论证，最大限度地让利于民。

三是政策公开下的阳光操作。始终坚持公开、公平、公正，一个标准执行到底、一把尺子量到底、一碗水端平。特别是产权认定方面，通过自下而上，自上而下（群众先上报房屋产权证件、实际使用情况等信息，经汇总公示后提交审核，沂南县产权认定小组按政策法规审核信息，裁定争议问题，最终公示结果）的反复认定过程，对认定结果进行张榜公示，广泛接受群众监督。

五、与上级政策的异同点

《大丰商城片区房屋征收补偿安置方案》与《临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》(临政发〔2021〕2号)比较，异同点主要体现下面几方面：

（一）相同点

均遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则，并保障被征收人居住条件。补偿内容均包含房屋价值评估、搬迁费、临时安置费及奖励机制(如协议奖励)。

（二）不同点

1.适用范围不同。《临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》(临政发〔2021〕2号)适用于全市国有土地上的房屋征收与补偿活动，具有普遍约束力。《大丰商城片区房屋征收补偿安置方案》仅针对该特定片区的改造项目，属于地方性实施案例。

2.补偿方式细节不同。《临沂市国有土地上房屋征收与补偿管理办法》(临政发〔2021〕2号)规定补偿方式包括货币补偿、产权调换，并明确最低补偿标准(如住宅不低于市场价90%)。《大丰商城片区房屋征收补偿安置方案》细化补偿计算，例如住宅补偿包含现房安置、还建安置、货币补偿三种，并列举具体奖励项目(如协议奖励、车位补贴等)。

解读单位:沂南县房屋征收服务中心

咨询电话:0539-3266716

咨询地址:沂南县振兴路东首政务服务中心6楼