解读：《沂南县人民政府关于调整土地级别与基准地价的通知》

一、出台目的

为规范土地市场秩序，强化土地资产管理，服务经济社会发展，沂南县人民政府印发了《关于调整土地级别与基准地价的通知》（沂政发[2020]3号）,确定本轮的土地级别与基准地价于2020年1月执行。新一轮的土地级别与基准地价公布执行，为我县深化土地使用制度改革，培育、规范、调控土地市场，优化土地利用结构，科学合理配置土地资产提供了丰富、翔尽、现实的基础资料。为了准确理解和把握政策，现结合通知有关基准地价更新必要性、工作开展概况和主要内容等进行简要解读如下：

二、政策背景

基准地价是政府调控土地市场、实现土地资源合理配置的重要手段，也是确定土地价格、征收土地价款的重要依据；按照上级要求，基准地价每3年应全面更新一次。我县上一轮基准地价更新是在2016年，至今已历时近三年时间，在此期间我县城镇建设步伐加快，重点片区的打造推介、交通的快速发展、基础设施的不断完善和城市建设的深入推进，拓展了城镇发展的空间，显化和提升了土地的资产价值。现行基准地价已无法适应我县土地市场价格水平，不能充分反映土地实际价值，所以急需更新基准地价。

三、决策依据

根据《关于做好公示地价体系建设和管理工作的通知》(鲁国土资字[2018]280号)、《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》文件和规程要求，经沂南县人民政府批准，沂南县自然资源和规划局于2019年8月全面启动了沂南县城区和建制镇基准地价更新工作。为确保本项工作顺利推进，沂南县自然资源和规划局高度重视，通过制定科学的工作计划，统筹安排、合理调度，并严格依据技术规程和工作流程，先后经过外业调查、技术成果的编制、征求局内意见、召开听证会、征求部门意见以及专家审查多个环节，于2019年12月17日通过市局组织的评审验收。

四、基准地价更新成果范围

城区土地级别调整与基准地价更新范围：根据《沂南县城市总体规划（2016－2030）》，以及沂南县城区未来三年内的实际发展需要，确定本次沂南县城区土地级别调整和基准地价更新的范围：西起汶河东岸，南至迎春路，东接向阳路，北到北外二环路城市规划边界，区域内土地面积总计7322.00公顷。

中心镇土地级别调整与基准地价更新范围：根据《沂南县土地利用总体规划（2006－2020）》和《山东省沂南县新型城镇化（2015-2020）》中对大庄镇、青驼镇建设范围的设定，考虑未来三年内建设用地的发展方向，确定大庄镇和青驼镇土地级别调整和基准地价更新的面积分别908.75公顷和639.66公顷。

五、基准地价更新成果应用

1、是进行土地有偿使用的重要依据

土地级别、基准地价成果是进行土地有偿使用的法律依据，保持土地级别、基准地价成果的现势性，使土地定级估价成果符合客观实际，是科学管理土地的需要。无论是征收土地使用税还是进行土地使用权的有偿出让、转让、企事业单位清产核资、企业改制、以地入股合作开发经营等，都必须有一个科学的、符合客观实际的土地价格标准。

2、是加强地产市场管理的重要依据

本成果有利于城区地价评估的公开化，增强地产市场的透明度，为土地开发投资者或承租人及其它土地市场交易行为，提供价格指导和决策参考，能够有效地指导地产市场的健康发展；同时也为政府进行土地决策，制订土地资产管理措施，宏观调控土地市场，合理确定土地资产处置方式等提供宏观、科学依据。

3、是进行土地使用权抵押、出租的作价依据

土地价格评估可以为抵押土地作价、确定抵押率和贷款额以及为合理确定土地出租的租金额提供依据。运用本成果提供的宗地修正系数表、修正系数说明表可以计算出宗地地价，并由宗地价格核定土地抵押贷款数额，正系数说明表可以计算出宗地地价，并由宗地价格核定土地抵押贷款数额，以及土地租金标准。

4、为修订和完善城市总体规划提供依据

本成果全面分析了沂南县城区自然、经济、社会等各方面的信息，充分反映了土地使用的现状，科学地揭示了城区土地利用最佳配置方向，这些对本县建立更合理的功能分区，提高土地利用效益，提供了决策依据。对修订和完善城市总体规划，具有重要的参考价值。

5、为加强地价动态监测和管理奠定了基础

本次地价更新对地价构成要素、成因、地价体系、土地级别与地价之间的关系进行了较为细致的研究，在此基础上建立了基准地价管理系统，为政府定期了解地价动态、发展趋势、科学制定调控措施奠定了良好的基础。