对《沂南县存量房交易计税基准价格管理办法（试行）》的政策解读

为科学确定存量房交易计税基准价格，规范存量房交易市场，为依法纳税提供依据，制定了《沂南县存量房交易计税基准价格管理试行办法》（以下简称《办法》）。

一、政策背景

2010年财政部、国家税务总局印发了《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征收工作的通知》（财税【2010】105号），各地纷纷探索存量房交易计税基准价格的确定问题，近两年周边县区如沂水、河东、兰山都进行了先行先试，取得了不少成功经验和良好的效果。

二、决策依据

《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《财政部国家税务总局关于推进应用房地产评估技术加强存量房交易税收征收工作的通知》（财税【2010】105号）。

三、出台背景及周边县区做法

全国范围内随着经济发展，存量房交易量不断增长，交易价格也逐步走高，但也存在相当一部分存量房交易双方通过订立“阴阳合同”低报成交价格，逃避应交税款的问题。

针对以上问题，周边县区近两年大都进行了先行先试，并取得了良好的效果。为准确把握我县存量房交易计税基准价格，在县政府领导带领下，由发改、税务、不动产登记等部门的分管负责人和相关科室负责人组成考察小组，赴沂水、费县、河东、兰山四个县区进行考察学习，深入了解了各县区存量房交易计税工作的经验和做法。各县区主要情况如下：

沂水县目前存量房交易计税基准价格5000-6000元/m²。

蒙阴、郯城目前执行基准价格4000-5000元/m²。

河东、兰山从2015年开始使用全省统一的存量房交易计税基准价格评估系统，基础数据较为完善，计税基准价格接近实际交易价格。

四、基准价格的确定方法

（一）调查范围

为做好《办法》制定工作，通过政府购买服务，委托临沂昊都资产评估事务所，对县城规划区内的存量房交易计税基准价格进行了调查评估。事务所抽调12人组成6个评估小组，历经一个多月的时间，实地勘察了347个小区、1510栋楼房、486排平房,96排二层楼。其中具备交易计税条件的有：

1.国有土地上的楼房，有209个小区、1161栋。

2.国有土地上的平房。手续齐全，具备交易计税条件，共有105个平房小区的486排平房、96排二层楼。

（二）基准价格确定方法

事务所选用市场法进行评估。根据现场调查取得二手房交易案例，然后根据各楼房区位、成新状况、建筑结构、配套、停车便捷度、小区环境、物业管理等不同因素进行差异调整，得出各栋楼基准层的价格，从中选取最低基准单价楼房，再依据《楼层修正系数参考表》修正到第一层的价格，作为该小区的交易计税基准价格，原则上一个小区确定一个最低交易计税价格，即是各小区的存量房交易计税价格不低于该最低基准价。

五、操作办法

该《办法》发布后，由税务机关以评估数据为基础，结合《楼层修正系数参考表》和相关参数，依托存量房基准价格动态评估平台确定各小区各楼房交易计税基准价格。

鉴于评估得出的交易计税基准单价是根据相关可比交易案例及各种影响因素修正得出，各房地产的交易价格会受复杂因素影响，综合考虑，为保证政策的平稳过度，暂按0.8的系数执行评估价格。

这样通过确定各小区最低交易计税基准价，相当于设定了一条底线，今后各小区存量房交易计税价格不得低于这条底线。

六、主要内容

1、《办法》的适用范围

县城规划区内国有土地上的房屋，包括：手续齐全，具备交易计税条件，可以确定交易计税基准价格的楼房、平房。

2、基准价格情况

（一）具备交易条件的楼房（209个小区1161栋楼房、48排小区内二层楼），主房的交易计税基准价格加权平均单价为5478元/m²，最高单价6800元/m²，最低单价4500元/m²。

（二）具备交易条件的平房，因占地面积不同，价格差异较大，不能出具统一基准价格，实行一户一评，第三方中介将作为后续服务的一部分，根据需要免费单独给予交易计税基准价格评估。

（三）储藏室、独立阁楼、车库、车位交易计税基准价格如下：

①多层楼（7层以下）车库4000元/㎡，储藏室2000元/㎡。

②高层楼（7层及以上）顶层独立阁楼按基准单价的50%计算，有产权地上车位60000元/个、地下车位80000元/个，储藏室2000元/㎡。

3、基准价格执行

为保证政策平稳过渡，暂按0.8的系数执行评估基准单价。